"Mietpreisbremse"-Hilfspaket


"Mietpreisbremse"-Hilfspaket

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Das "Mietpreisbremse"-Hilfspaket enthält jetzt neu! 5 wichtige Mustertexte samt erklärender Video-Anleitung zu den Gesetzesänderungen der §§ 556d bis g BGB n.F. ("Mietpreisbremse") und 557 BGB n.F. (Staffelmiete, Indexmiete), mit dem Ziel, Rügen des Mieters bezüglich der Zulässigkeit der Miete bei Mietbeginn kompetent zu beantworten, in Gebieten, die durch eine Rechtsverordnung zu "Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten" erklärt wurden... Berlin, Hamburg und weitere folgen... 

Auf den Vermieter kommen umfangreiche Auskunftspflichten bezüglich Zulässigkeit der Miethöhe nach möglichen Rügen des Mieters hinzu. Jedoch gibt es zahlreiche Ausnahmen, die die Mietpreisbremse "ausbremsen" und die jeder Vermieter kennen sollte und die in Punkt 3. "Die gesetzlichen Grundlagen" nachzulesen sind:

1. Mustertexte

Folgende möglichen Antwortschreiben sind derzeit im "Mietpreisbremse"-Hilfspaket enthalten und auch einzeln erhältlich unter dem jeweiligen Link:

  • Mustertext 1 (Text3343): Antwortschreiben an Mieter: § 556d BGB n.F. Absatz 1(Mietpreisbremse) ist nicht anzuwenden, da die Wohnung nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wird bzw. erstmals vermietet wird nach umfassender Modernisierung im Sinne § 556f BGB n.F..
  •  
  • Mustertext 2 (Text3345): Antwortschreiben an Mieter: § 556d BGB n.F. Absatz 1 (Mietpreisbremse) ist nicht anzuwenden wegen Berücksichtigung einer durchgeführten Modernisierung im Sinne des § 555b BGB in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses gemäß § 556e BGB n.F. Absatz 2.
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  • Mustertext 3 (Text3347): Antwortschreiben an Mieter: § 556d BGB n.F. Absatz 1 (Mietpreisbremse) ist nicht anzuwenden wegen Berücksichtigung einer Vormiete im Sinne des § 556e BGB n.F. Absatz 2, die höher ist als die nach § 556d BGB n.F. Absatz 1 (Mietpreisbremse) zulässige Miete.
  •  
  • Mustertext 4 (Text3349): Antwortschreiben an Mieter: § 556d BGB n.F. Absatz 1 (Mietpreisbremse) ist zu beachten, jedoch übersteigt die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete nur um höchstens 10 % und die Miethöhe ist damit zulässig.
  •  
  • Mustertext5 (Text3351): Antwortschreiben an Mieter: § 556d BGB n.F. Absatz 1 (Mietpreisbremse) ist zu beachten, jedoch übersteigt die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % und die Miethöhe ist damit nicht zulässig und der Mieter kann nach einer Rüge im Sinne des § 556g BGB n.F. Absatz 2, die nicht geschuldete Miete vom Vermieter zurückverlangen, die nach Zugang der Rüge fällig geworden ist.

Technische Angaben zu den Mustertexten: PDF-Datei und  "Word"-Dokument mit der Endung .doc.


2. Video-Anleitung

  • Video-Anleitung (Link zu Video3711): Die Mietpreisbremse: Gesetzliche Grundlagen, Fallbeispiele, Praxistipps.

Technische Angaben: Videoformat: mp4-Datei (Auflösung: 1280 Pixel x 720 Pixel). Dateigröße: 196 MB. Länge: 00:13:37 h.


3. Die gesetzlichen Grundlagen zum Nachlesen (ohne Gewähr, Stand 01.09.2015):

§ 556d BGB n.F.

Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

1.

die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,

2.

die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,

3.

die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder

4.

geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.
 

§ 556e BGB n.F.
Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung

(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.

(2) Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b durchgeführt, so darf die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3 und § 559a Absatz 1 bis 4 ergäbe. Bei der Berechnung nach Satz 1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre.

§ 556f BGB n.F.
Ausnahmen

§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
 

§ 556g BGB n.F.
Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete

(1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Die §§ 814 und 817 Satz 2 sind nicht anzuwenden.

(2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht.

(3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.

(4) Sämtliche Erklärungen nach den Absätzen 2 und 3 bedürfen der Textform.
 

§ 557 BGB
Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz

(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.

(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren.

(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


 

§ 557a BGB n.F.
Staffelmiete

(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).

(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.

(3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.

(4) Die §§ 556d bis 556g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Absatz 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

§ 557b BGB n.F.
Indexmiete

(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).

(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.

(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.

(4) Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


 

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